Predstavte si, že si kupujete svoj prvý byt. Máte našetrené, schválenú hypotéku a vyrážate na trh. Rýchlo však zistíte, že vaším najväčším súperom nie je iná mladá rodina, ale investor, ktorý práve kupuje svoju tretiu či štvrtú nehnuteľnosť. Toto nie je realitné sci-fi, ale tvrdá štruktúra súčasného slovenského trhu.
Podľa najnovších dát Národnej banky Slovenska (NBS) skončilo v roku 2025 viac ako 56 %[1] všetkých kúpených bytov a domov v rukách ľudí, ktorí už predtým aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. U investičných nákupov (tretia a ďalšia nehnuteľnosť) tvoria navyše takmer polovicu dopytu jedno- a dvojizbové byty, ktoré by inak slúžili ako štartovacie bývanie pre mladých. Nejde tu o riešenie strechy nad hlavou, ale o čisté rozširovanie investičného portfólia. Investori navyše počítajú s tým, že ak byty podržia najmenej päť rokov, môžu ich potom so ziskom predať bez dane, čo ich môže motivovať nechať ich neobsadené a len čakať.
Viac bytov, vyššie ceny
Keď sa pozrieme na celoslovenské čísla, Slovensko stavia dlhodobo viac bytov, než koľko pribúda obyvateľov. Za posledných päť rokov celkový počet obyvateľov Slovenska dokonca klesal, a to aj po započítaní vplyvu migrácie. Najvypuklejšia situácia je v menších sídlach, ktoré navyše bojujú s odlivom ľudí a zostávajú po nich prázdne domy. Okrem zahraničia odchádzajú do krajských miest a najmä do Bratislavy. V hlavnom meste teda úbytok obyvateľov nehrozí.
Ceny nehnuteľností na Slovensku podľa Štatistického úradu SR v prvom kvartáli 2026 vyleteli medziročne o 14,4 %[2]. Napriek tomu, že tento rast odráža logiku ponuky a dopytu, v zdravom prostredí by určite mohol byť nižší.
Trh s bývaním sa v Bratislave a väčších mestách vo veľkej miere zmenil na trh s finančnými aktívami a tento účet dnes platia ľudia, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Kým sa nezmení motivácia absorpcie trhu, nepomôže nám ani masívna výstavba, ani kozmetické úpravy úrokových sadzieb.
Prečo sú byty pre investorov také atraktívne
Racionálny človek s voľným kapitálom dnes na Slovensku jednoducho „musí“ kupovať byty. Prečo? Pretože byt je dnes fakticky najlepším dostupným finančným produktom. Pri ročnom raste hodnoty o viac ako 14 %, nulovej dani z držby (ak nerátame symbolickú daň z nehnuteľnosti) a žiadnej dani z prázdnych bytov, je výnosová rovnica nepriestrelná.
Tento trh navyše nepoháňajú len čisté fundamenty, ale silný príbeh. Ako uvádza samotná NBS, rast cien ťahal aj „sentiment a očakávania ohľadom ďalšieho vývoja cien“. Investori skrátka veria, že nehnuteľnosti porastú v čase ako podľa fyzikálneho zákona. Keď k tomu pripočítame vplyv známych propagátorov investovania, výsledkom je sebanaplňujúce sa proroctvo neustáleho rastu.
Regulácia NBS naráža na limity
NBS aktuálne reaguje na túto situáciu zmenou limitov LTV (Loan-to-Value). Návrh počíta s uvoľnením limitu na 90 % pre mladých pri prvom bývaní a, naopak, so sprísnením na 70 % pri hypotékach na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Hoci tento krok vnímam ako správny signál, v praxi ide o „reguláciu cez banky“, ktorá má svoje limity.
Veľkí investori a silný kapitál banky často vôbec nepotrebujú. Obrovská časť investičných nákupov sa realizuje v hotovosti, bez hypotéky. Regulovať hypotéky teda znamená regulovať len tých „slabších“ investorov. Tí najsilnejší budú kupovať ďalej, bez ohľadu na prísnejšie bankové pravidlá. Samotná NBS priznáva, že pri sprísnení LTV na investičné byty neočakáva výraznejší dopad na tento segment.
Ako z toho von
Ak chceme túto špirálu dopytu zastaviť bez toho, aby sme čakali na bolestivý trhový šok, potrebujeme zmeniť ekonomické pravidlá hry.
V Bratislave sa podľa dostupných údajov nachádza približne 27 500 bytov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny[3], čo môže naznačovať, že sú dlhodobo neobývané. Ide o obrovský nevyužitý bytový fond a zároveň o ‚zaparkovaný kapitál‘, ktorý dnes na trhu chýba. Ak v jednom bratislavskom byte býva v priemere 2,5 človeka[4], tieto nehnuteľnosti predstavujú teoretickú kapacitu bývania pre takmer 69-tisíc ľudí. Samozrejme, nemožno očakávať, že sa všetky prázdne byty dostanú na trh. Ak by sa však podarilo uvoľniť na prenájom aspoň časť z nich, ponuka bývania by sa citeľne zvýšila. Väčšia ponuka by následne mohla prispieť k stabilizácii cien nájomného a postupne vytvoriť aj tlak na ich pokles.
Preferovaná cesta by mohla byť kombinácia dvoch opatrení. Prvým je zavedenie dane z prázdnych bytov, ktorá by zmenila výnosovú rovnicu pre tých, ktorí nehnuteľnosti len držia ako mŕtve aktívum. Druhou je zníženie dane z prenájmu. Štát by mal motivovať majiteľov, aby tie tisíce prázdnych bytov dali na trh. Ak niekto byt prenajíma a vráti ho tak do obehu, nemal by byť trestaný vyššími daňami len preto, že vlastní viac nehnuteľností.
Vyššie zdanenie držby (vlastnenia), ktoré NBS vo svojej správe opatrne naznačuje, vnímam ako rizikové. Ak štát plošne zvýši dane za druhý či tretí byt, majitelia to jednoducho premietnu do ceny nájomného. Tým opäť potrestáme len koncového užívateľa, teda nájomcu.
Majiteľov týchto ‚zaparkovaných‘ nehnuteľností treba presvedčiť, že prenájom nemusí byť stresom. Aj skúsenosti Bezrealitky.sk ukazujú, že profesionálna správa a bezpečné platformy môžu pomôcť prekonať obavy majiteľov a dostať nevyužívaný bytový fond späť k ľuďom, ktorí v ňom chcú reálne žiť. Hranica, za ktorou investičný dopyt začína toxicky deformovať trh, bola totiž na Slovensku už dávno prekročená.
Zdroj: Miroslav Kadleček, CEO Bezrealitky.sk
[1] https://nbs.sk/publikacie/sprava-o-financnej-stabilite/sprava-o-financnej-stabilite-maj-2026/
2] Indexy cien nehnuteľností na bývanie v 1. štvrťroku 2026
[3] https://nbs.sk/publikacie/sprava-o-financnej-stabilite/sprava-o-financnej-stabilite-maj-2026/
4] Bude v Bratislave dostatok bytov pre všetkých? – odpovedá štúdia bývania – Metropolitný inštitút Bratislavy
